基本案情

    被告张某系原告某物业服务有限公司管理的某小区的业主。原告与小区业委会分别于2004年7月1日、 2005年7月1日订立物业服务合同，根据根据物业管理服务合同的约定，被告应当按照每月每平方米 6.50 元的标准向原告交纳物业管理费。合同2007年6月30日到期，后双方未续签书面合同，但原告实际为该小区提供服务至2009年6月底。被告于2007年11月9日成为该小区西区86-1别墅的房地产权利人，但其从前权利人处受让上述房地产权利时，该地块上已不存在房屋实体，且至今仍为空地。被告一直未交纳物业费，原告多次催讨未果，原告认为其已为被告及小区其他业主提供了符合要求的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业费，故起诉要求被告支付2007年11月9日至2009年6月30日欠缴的物业费。

争议焦点

    1、物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在； 2、原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务

律师评述

    房屋买卖中移转的不仅是房屋的所有权，还包括该房屋对应的土地使用权，即便该土地上的房屋灭失了，物权效力仍然存在，权利人仍然享有相应土地的使用权，因此并不对其小区业主地位构成影响，作为业主应当支付物业服务费。本案物业服务合同到期后，原告所进行的事实上的物业服务，可认为是基于不定期合同，被告应向原告支付相应的物业管理费，除非业委会已经勒令或者通知其停止服务，具体评述如下：

    首先，从相关法律规定看。根据最高人民法院 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。结合本案，被告并不能以不存在房屋实体，不需要物业服务为由拒交物业费。

    其次，从物业服务的范围看。房屋专有部分属于业主的私人空间，其维修保养一般由业主自行负责，物业服务公司并无必须提供免费维护服务的义务。因此，物业服务的范围主要集中于业主共有部分，即小区公共区域，物业服务费的收取也主要基于对区域内业主及物业使用人提供的公共、整体服务，只是其数额计算标准以业主的房屋面积为依据。

    再次，从物业服务的内容看。根据 《物业管理条例》第2条，物业服务的内容，不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理外，还包括维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动，如小区的绿化管理、保洁服务、消防管理、车辆道路管理以及保安服务等等。因此，即使房屋不存在，物业公司还是要承担物业服务区域内的相应服务义务，业主也应当支付相应的物业费。