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房子一直是老百姓最关心的话题之一，与房子有关的纠纷层出不穷。在“3.15”消费者权益保护日到来之际，徐州市中级人民法院今日公布了该市2012年度房地产交易十大典型案例。
1、集体土地房屋卖给集体外成员无效
邳州市村民杨某有一套位于自己所在社区居委会集体土地上的房屋，2007年5月他将这套房屋卖给了非本村的村民黄某，两人约定了价款。黄某在支付部分款项后，杨某却迟迟没有按约定办理房屋及土地使用证书，黄某便拒绝支付剩余款项，因此黄某起诉到法院，要求杨某返还已付购房款及损失。
法院认为，杨某将建在集体土地上的房屋向黄某出售，而黄某并非该集体经济组织成员，故该买卖房屋协议因违反相关法律规定系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故判决杨某返还黄某购房款17.5万元及利息。
法官提醒：按照法律规定，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民。
2、购买抵押房屋，注意先偿还贷款
梁某、翟某夫妻通过按揭贷款方式购买了徐州市区某商厦的房产，后于2009年将该房产卖给了岳某，双方还约定了履行合同，由岳某先行支付部分房款，剩余部分在梁某夫妻将贷款付清后一次性支付。
可是，后来因房屋涨价，梁某夫妻不愿意履行合同，也不去银行支付贷款了。于是岳某诉至法院，请求判令梁某、翟某协助办理房屋过户登记手续并赔偿违约金。
法院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。岳某向法院提存金额（即剩余的房款）足以支付梁某、翟某所欠银行贷款本息，并不损害抵押权人的合法权益。故买卖合同合法有效。遂判决：梁某、翟某协助岳某办理房屋过户登记手续并赔偿违约金30000元。
法官提醒：在购买已办理抵押登记的商品房时，一定要注意先通过清偿贷款消灭抵押权，才能实现合同目的。
3、按套计价出现面积差
2009年，铜山区市民陆某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定陆某购买其开发的别墅一套，合同约定了建筑面积、实际面积、公共部位与公用房屋分摊面积及房屋总价款。合同同时约定，房屋按套计价，并在“面积确认及面积差异处理”中约定以套为计价单位，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“双方自行约定”方式进行处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准。
后该房地产开发公司交付房屋，房屋产权证中载明的面积少于合同中载明的面积。陆某要求房产公司退还房屋面积差价款5万余元。房产公司认为双方约定房屋面积以产权登记面积为准，房款是按套计价，拒绝返还。双方协商不成，陆某遂诉至法院。后以陆某撤诉的方式令双方达成庭外和解。
法官提醒：在商品房买卖中，面积是衡量房屋价格的重要因素之一，所以在购买房屋时一定要长个心眼，在签订此类商品房买卖合同时，应明确存在面积差时的处理方式。
4、商业用房用地年限开发商说了不算
市民陆某购买某开发公司的位于徐州市泉山区某小区的营业房一套，双方合同约定土地使用年限为70年，因土地规划用途为商业用地，陆某在办理土地使用权证时，徐州市国土资源局将土地使用年限更改为40年，陆某以土地使用期限缩水致其利益受损为由起诉要求开发有限公司赔偿损失65914.29元。
法院经审理认为，住宅用地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年，是由国家法律、法规所规定的，而非当事人所能自由约定，作为社会公众群体一员的陆某能够也应当知道该行政法规的内容，法律并不因为其不知晓该法律规定，而对其不具有约束力，土地使用年限应以国家土地行政管理部门依法颁发的《国有土地使用证》记载的权利状况为法定依据，出卖人无权对此变更或修正，陆某主张赔偿土地使用年限缩水的损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。
法官提醒：商品房的土地使用年限是由该商品房的性质所决定，对此，国家法律有明确规定，买卖双方对土地使用年限的约定应当符合国家法律规定。
5、商品房认购书的效力与商品房买卖合同不同
新沂市居民张某与某开发公司签订了商品房认购书并交纳了预付款10万元，后因双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，未能签订商品房买卖合同，张某认为认购书实为商品房买卖合同，要求法院判决解除认购书、双倍返还定金20万元。
法院认为，商品房认购书须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，才能被认定为商品房买卖合同。张某的认购书，仅载明认购商品房的基本情况（位置、面积、单价），未对商品房交付使用条件、时间等必备条件作约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，该认购书不属于商品房买卖合同。双方因对认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见导致购房合同无法签订，双方均不存在过错行为，判决解除认购书，返还定金10万元。
法官提醒：开发商为了筹集资金，会通过认购、预订等方式与买房人签订协议并收取定金，此类协议往往不能被认定为商品房买卖合同。买房人应当与开发商签订商品房买卖合同，充分保障自己的权益。
6、买方已尽注意义务，卖方拒绝交房无理
2010年11月，市民王某与李某签订房屋买卖合同，约定李某将座落于徐州市某大厦A座的房屋出卖给王某。王某通过银行汇款的方式向李某支付全部房款后，李某以合同系其孪生妹妹签订为由拒绝交付房屋。王某遂诉至法院，要求李某继续履行合同，按合同约定交付房屋并协助办理房屋过户手续。
法院认为，双方的买卖合同有效。诉争房屋登记在李某名下，李某母亲亦居住该房，合同系李某孪生妹妹到场签订，提供的是李某的居民身份证，付款亦是汇至李某名下的银行账户，因此无法赋予王某更苛刻的审查义务，遂判决李某交付房屋并协助王某办理该房屋的所有权过户手续。后李某上诉，最终双方达成调解协议。
法官提醒：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，这也是保证市场交易行为稳定的基本要求。随着房价的不断上涨，出卖方为了获得更大的利益，以种种理由拒绝履行合同，有违诚实信用原则，不应支持。
7、房屋存在瑕疵，买方拒绝上房自负扩大损失
市民张某于2009年与睢宁县某公司签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，约定上房时间为自协议订立之日起最长不超过一年半，逾期增加过渡费。2011年8月1日，该公司通知张某上房，张某以涉案房屋不具备基本生活条件为由，拒绝上房。并向法院起诉，要求该公司支付安置过渡费2536.56元。
法院认为，该公司提供的房屋已经竣工验收合格，并不存在通水通电障碍等影响基本生活的问题。张某提出室内无门、无坐便器、无水龙头和水池、无照明灯、毛墙毛地等问题，本案适用的相关拆迁安置文件中未明确张某所说的情况即属于不具备生活条件的情形。故张某拒绝上房没有合理理由。即使张某所主张的情形在拆迁安置文件中明确规定，张某完全可以要求该公司采取补救措施，但是张某拒绝按时上房，由此导致的过渡费损失属于因张某自身原因扩大的损失，依法应由张某自行负担。遂判决驳回张某的诉讼请求。
法官提醒：消费者在商家交付房屋时发现存在一定的瑕疵，但并不影响基本正常使用的情况下，其所享有的救济途径是要求商家采取修理、重做或更换等措施加以补救，而非拒绝上房，这种情况下，因消费者拒绝上房而导致的扩大损失应自负。
8、银行贷款政策调整 卖房人高额索赔不应支持
泉山区居民张某（卖房人）与鼓楼区居民朱某（买房人）签订了二手房买卖合同，合同约定了房款分期给付。余款的给付方式为银行贷款，并约定了办理贷款的时间，但对余款的具体支付时间既约定为“于2011年10月11日前付清房款”又约定为“银行贷款放款后三天内”。朱某按期给付第一期房款后，余款办理了银行贷款，但是因银行贷款政策调整，银行比双方约定的时间晚了两个月房款，朱某收到贷款后在三日内交付给张某。张某诉至法院，要求朱某承担高额的违约责任。
法院认为，合同既约定余款给付的具体时间，又约定了银行贷款放款后三天内为交余款时间，相互矛盾，约定不明。张某作为卖房人明确知道房屋余款采取贷款方式支付，也清楚银行贷款的发放需要经历一系列的审批手续，发放时间由银行决定，余款的交付时间具有不确定性。双方也未明确约定如贷款不足时须以现金方式补足等事项。作为买房人的朱某，在银行贷款发放后三天内及时交付了房款，积极履行了合同义务，故对张某的诉求未予支持。
法官提醒：二手房买卖合同交易过程中，买方采取银行贷款方式支付时，双方应当尽量明确约定申请银行按揭贷款时，银行审核贷款不通过或银行审贷通过的贷款成数比例不足时的处理方式，以便出现纠纷时有解决方案。
9、商业宣传不可轻信，警惕面积缩水
家住徐州市二环西路的赵某与某公司于2007年签订《商品房买卖合同》，合同约定赵某购买该公司位于本市淮海西路某小区的商品房，用途为商服，属钢混结构，层高为5米，赵某在与该公司订立合同前该公司的售楼人员宣称“层高5米，绝对可以改装成两层”。后，该公司对商铺统一吊顶，吊顶后，赵某所购买的商品（门面）房地面至吊顶天花板的距离为3.14米（实测），故无法改成两层使用。
赵某诉至法院，认为该公司在“预售”房的过程中，为达到高价售房的目的，实施了误导、隐瞒真相、欺诈的手段签订合同，应赔偿其损失。本案在审理过程中双方达成调解协议结案，撤消了买卖合同。
法官提醒：商家为了出售其商品房，在进行广告宣传时难免突出其优势而隐瞒其缺陷，故购房者在购房时，尤其是购买期房时，应保持头脑清醒，尽到谨慎的注意义务，警惕消费陷阱。
10、 公摊面积减少 要求赔偿无果
市民梁某与位于徐州市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某国贸中心的商业办公楼。之后梁某办理房屋权属证书时得知，该房地产公司交付的商品房公摊面积比合同约定的公摊面积少了3.72平方米。梁某诉至法院，要求追究卖方违约责任，而房地产公司辩称根据双方合同约定，其并没有违约。
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方合同约定，以套内建筑面积为依据确认面积、处理面积差异，套内面积以产权处实测面积为准，双方均认可被告交付的房屋经产权部门测定，其套内面积与合同约定一致。双方对于涉案房屋面积确认和面积差异处理有明确约定，因此，按照约定，被告并不构成违约，遂判决驳回原告梁某的诉讼请求。
法官提醒：购房者在签订《商品房买卖合同》前一定要注意合同的具体约定，发现对自己明显不利的合同条款及时提出，以免在合同履行过程中维权受阻。
来源: 法制日报——法制网
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