 |
 |
VIP卡即贵宾卡，凭卡消费可以得到优先或优惠。目前，发放VIP购房卡也成为开发商促销商品房的重要手段，认购人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”后即可获得VIP购房卡，从而可获得优先购房权和房价优惠。笔者仅从法律层面对VIP购房卡中的法律问题进行一些探索。
一、“诚意金”的性质认定
目前，我国对商品房买卖中“诚意金”的性质尚无明确的司法解释，是定金？订金？还是违约金？在审判实践中主要存在以下几种观点：
一是订金。认为“诚意金”虽是一种履约保证，但这种保证是单方的，是认购人对开发商的保证，而非开发商对认购人的保证，即只对认购人形成约束，而对开发商无约束力。其主要理由是认购人交付“诚意金”时，大多情况下双方不签订认购合同，如果双方没有就“诚意金”进行特别约定情况下，可视“诚意金”为购房预付款，认购不成，开发商及时退回即可，无需双倍返还。如上海规定：房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价；认购人在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。
二是违约金。认为开发商通过媒体兜售VIP卡就是向公众发出要约过程，认购人购买VIP卡就是对开发商要约的承诺，双方形成合同关系，即房屋买卖合同的从合同，从合同成为了双方订立房屋买卖合同主合同的事实担保，这样，“诚意金”既处担保物地位，又充当了违约金角色，认购人一旦认购了VIP卡，就应与开发商订立房屋买卖合同，否则可视认购人违约，需向开发商支付违约金，弥补开发商因营销房屋所带来的相关损失，“诚意金”自然成为认购人因违约而预先向开发商支付的违约金。
三是定金。认为“诚意金”有双重含义，一是认购人为实现购房目的向开发商提供的一种金钱担保，实现房屋认购权；二是开发商收取了认购人的“诚意金”后，保证向认购人提供合理房源进行选择。当认购人不满意提供的房源时，开发商应及时将“诚意金”退还认购人；当认购人选取了特定房源并签订了房屋买卖合同，则“诚意金”用作抵交房款或者在履行完毕房屋买卖合同后收回；若开发商收受了认购人“诚意金”而不能向认购人提供合理房源进行选择，则应按照《中华人民共和国合同法》第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定双倍返还“诚意金”给认购人。
笔者同意第三种观点，理由：一是认购人习惯上把“诚意金”视为定金。认购人支付“诚意金”充分表达了购房诚意，希望通过自己的支付行为选到理想房源；二是从权利与义务对等视角考虑，开发商在享受了“诚意金”权利同时应承担为认购人提供合理房源的义务，如果开发商不能为认购人提供合理房源，就应该承担不利后果；三是把“诚意金”认定为定金，就能够较好地帮助认购人实现选房权，同时可有效预防开发商因“房少卡多”而产生的投机行为，对平抑我国目前房产过热现象将起到积极作用。
当然，“诚意金”与定金两者之间还是有着明显区别：一是指向的标的物不同。“诚意金”是泛指标的物，反映的是认购人预订房屋的意向，没有具体标的物；定金是实指标的物，是认购人针对地理位置、座向、幢号、楼层、房号等十分明确的特定房源而向开发商所交纳的认购金。二是所担保的内容不同。开发商收受认购人的“诚意金”是提供合理房源的担保，而收受定金是订立商品房买卖合同的担保。三是出现的场合不同。通常“诚意金”出现在从合同中，而定金出现在主合同中。
二、认购人知情权的保护
笔者认为，认购人在购买VIP卡之前，应该享有以下几项知情权：（一）了解开发商是否具有合法资质，是否申领了《商品房预售许可证》和《土地证》。这些事项关系到商品房质量合格与否以及认购人能否合法取得《房屋所有权证》的问题。现实中，不少开发商是在证照不全、房屋没有通过质检的情况下向社会公开发放VIP卡，而认购人却浑然不知；（二）了解本楼盘可供房源数量及拟发放VIP卡数额。从表象看，发放VIP卡仅为开发商的一种营销手段而已，实则不然，而是对开发商有着非常特殊的意义：一是可以收集大量的潜在意向客户信息，试探楼盘销售前景，为楼盘价格的最终确定提供重要依据；二是开发商把积累的VIP客户集中在开盘时统一摇号认购，人为地制造楼盘旺销的局面，诱发认购人的消费冲动以致无法冷静决策；三是借认购人的人气助推房价，从而实现利益最大化。如果认购人未能充分了解开发商的可供房源数及拟发放的VIP卡数量，可能造成的后果是无缘选房且“诚意金”被开发商无偿长期占用，因为有些无良开发商成倍、甚至几十倍地超过可供房源数发放VIP卡，摇号时能中号的人数大打折扣；同时，还可能给中号的认购者造成间接损失，因为认购人的积极认购行为无形之中助推了房价上涨；（三）了解开发商是否将土地或房屋在银行设立了贷款抵押，否则可能造成开发商因资金周转困难而不能撤销抵押，导致认购人难取得房屋所有权证。至于认购人如何实现知情权，既可以在法不禁止的范围内自主获取相关信息，也可以要求开发商公布､提供相关信息。
认购人的知情权遭受侵害该怎样维权？目前，我国对VIP购房卡所产生的侵权纠纷该如何处理，尚无专门的法律规定，笔者认为，当开发商不尽告知义务或者隐瞒重大事实真相而给认购人带来损失的，认购人可以依照《消费者权益保护法》第八条第一款“消费者享有知悉其购买､使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”、《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、《城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”、《商品房销售管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”等法律规定进行权益保护。
三、开发商过量发放VIP卡可能涉嫌欺诈犯罪
案例一：2010年1月1日“海南在线新闻”报导：去年10月31日，海口市民黄先生为了认购海口凤凰白龙新城的一套房子，交了10万元“诚意金”，然而2个月过去了，迟迟不见开发商开盘销售，原因是该楼盘手续不全，不能办理预售许可证，于是黄先生向开发商提出退还“诚意金”并赔偿损失要求，却遭到开发商的断然拒绝；案例二：不久前，网易网站以“几百套房源卖出上千张VIP购房卡成房价推手”为题，反映长沙市李先生在办理VIP卡中所发生的窝火事，李先生看中了北城某楼盘，于是按照开发商的要求花了2万元办理了VIP购房卡，开发商承诺李先生可以享受优先选房和额外的1%房价优惠。然而，当李先生去选房时，却被售楼员告知本楼盘只有几百套房源，而卖出了上千张VIP卡，于是李先生无奈地听从开发商的重新安排，改为现场排队购房。二起案例均为开发商以发放VIP卡为幌子，无偿、长期地占用认购人的大额资金，给认购人造成损失。
案例一中的开发商，明知自己未能取得商品房预售许可证，违反了《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度”之规定，涉嫌非法取得；而案例二中的开发商，明知卖出的VIP卡数远超房源数，绝大多数认购人无缘选房，却以出售VIP卡为手段，吸收认购人的大额资金用于营利活动，涉嫌故意欺诈。据了解，目前在房产市上，认购人个体所交纳的“诚意金”数额不等，少的几千元，多的十几万元，甚至几十万元；而对开发商整个楼盘来讲，所吸收的“诚意金”数额就可想而知了，其中有多少属非法取得除了开发商外恐怕无人知晓。开发商占用“诚意金”的时间长短也不尽相同，短则几个月，长则达一年以上，给认购人所造成的损失显然。
四、VIP卡转让效力的认定
笔者认为，VIP卡的转让可以理解为未进行权属登记的预售商品房的转让，其在买卖中的投机性为炒作带来了市场，于是转让纠纷应运而生。去年12月，丰城市法院受理了一起VIP卡转让纠纷案件，李女士花了2万元购买了某开发商VIP卡，随即以2.6万元的价格转让给了洪先生，从中挣取了6千元，双方未签订转让协议。当开发商集中摇号时，洪先生无缘选房，于是双方产生纠纷，要求李女士返还从中挣取的6千元。
VIP卡转让效力究竟该如何认定？我国《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，明确了未取得权属证书的房产不得转让；该法第四十五条又规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，从中又隐约看出未取得权属证书的预售商品房又可以转让，但至今未见国务院出台相关规定，法律条文内容的不一致性为认定VIP卡的转让效力带来了困难。为此，审判实践中存在二种对立观点：一种观点认为有效，理由是VIP卡本身存在价值，如股票、商标等一样属有价物，在法无明文禁止时，其转让具有合理性；另一种观点认为无效，认为如果允许VIP购房卡进行有偿转让，则难逃恶意炒作之运，无疑会扰乱房地产开发市场的正常经营秩序，给过热的房产市场带来负面影响。
五、完善VIP购房卡管理之对策
一是建立VIP购房卡管理法律制度，确保有序发放。一要严格禁止未取得预售许可证的开发商发放VIP购房卡，遏制不当竞争，维持商品房的正常营销秩序；二是强制规定开发商所销售的VIP卡数额不得超过可供房源数量，预防开发商非法吸收资金；三要把公证制度引入VIP购房卡的销售，强化过程监督，增加销售透明度，预防开发商暗箱操作；四是加大政府部门对开发商的监管力度，对违规发放VIP购房卡者实行制裁。
二是对“诚意金”的性质作出明确司法解释。将不规范的行业用语导入法律用语之中，明确“诚意金”属定金性质，强化开发商的保证责任，即开发商必须保证认购人有合理房源可选，若认购人未能参与摇号、选房或者未能选中房源，开发商应在合理期限内无条件地将认购金归还认购人。
三是规范认购合同，明确规定双方的权利、义务与违约责任。可以从VIP卡认购金数额、集中摇号时间、选房时间、开发商可供认购人选择房源的位置、楼层、房号、户型、面积、朝向、认购不成时还返认购金的时间以及不履行合同应承担的责任等方面进行规范。适当增加开发商的义务和责任，切实保护认购人的合法权益。
四是建议修改最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关内容。《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，在运用中可能产生理解歧义，即理解为认购人一旦认购了VIP购房卡，就应当与开发商签订正式的商品房买卖合同，否则就构成违约，已经向开发商交付的定金不得要求返还，这显然对认购人不利，因通常情况是先签订认购合同，后签订正式房屋买卖合同，否则认购合同不对认购人形成“绑架”？为此，笔者建议将该条中的“当事人”修改为“出卖人”。
 |
 |
 |
 |
 |